CHETUMAL, QR.- Las autoridades locales enfrentan complicaciones para resolver el problema de los asentamientos irregulares en el estado. La falta de estrategias efectivas y de reservas territoriales son algunas de las limitantes.
Las colonias irregulares son terrenos fraccionados o subdivididos en lotes habitacionales que no cuentan con normas de ordenamiento urbano ni con documentación legal.
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Estos asentamientos han proliferado en Quintana Roo y se han convertido en un problema para los tres órdenes de gobierno, ya que hay terrenos ejidales, privados y producto de invasiones.
En Quintana Roo, la conformación de estas colonias irregulares data de décadas atrás; sin embargo, en los últimos años el problema se ha agudizado, lo que ha llevado a las autoridades judiciales a ordenar desalojos.
Los municipios donde se ubica la mayoría de estos asentamientos son: Othón P. Blanco, Playa del Carmen, Isla Mujeres y Benito Juárez.
La causa de la proliferación de estos espacios habitacionales es multifactorial: migración, falta de programas de vivienda, elevado costo de las propiedades y abuso por parte de particulares.
La mayoría de estas colonias se sitúa en las orillas de las zonas urbanas, generando cinturones de miseria que complican la dotación de servicios públicos básicos como agua potable, energía eléctrica e infraestructura urbana.
Los programas de gobierno limitan o restringen la inversión pública en estos asentamientos, debido a la rigidez de las reglas de operación.
Recientemente, el gobierno federal lanzó el programa Vivienda del Bienestar, pero está dirigido principalmente a trabajadores afiliados al Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), lo que representa solo un paliativo, pues la mayoría de las personas que habitan en estos espacios no cotiza en ningún sistema de seguridad social.
La Secretaría de Desarrollo Territorial Urbano Sustentable (Sedetus) conoce el número de asentamientos, pero tiene capacidad limitada de intervención. Por su parte, la Agencia de Proyectos Estratégicos (Agepro) no cuenta con reservas territoriales para programas de vivienda en la entidad.
Cifras oficiales de la Sedetus
A través de la Plataforma Nacional de Transparencia se realizó la solicitud con folio 23128610000000125 a la Sedetus, relacionada con los asentamientos irregulares.
La dependencia estatal dio a conocer las últimas cifras oficiales disponibles, correspondientes a mayo de 2023, que se refieren solo al número de asentamientos, sin datos de población.
De acuerdo con la Sedetus, en Quintana Roo había 389 asentamientos irregulares distribuidos en 10 municipios:
- Bacalar: 4
- Benito Juárez: 213
- Cozumel: 1
- Felipe Carrillo Puerto: 3
- Isla Mujeres: 85
- José María Morelos: 1
- Othón P. Blanco: 40
- Puerto Morelos: 7
- Playa del Carmen: 29
- Tulum: 6
Solo el municipio de Lázaro Cárdenas quedó exento de esta situación, según datos del Programa Sectorial de Desarrollo Urbano Incluyente.
Aunque no se proporcionó el número de habitantes en estos espacios, en 2020, la propia Sedetus estimaba al menos 60 mil familias, es decir, unas 200 mil personas.
Esta situación ha provocado un desarrollo desordenado y ha complicado la dotación de servicios públicos básicos.
El Gobierno del Estado de Quintana Roo, a través de la Sedetus, como cabeza del sector vivienda, tiene la responsabilidad de planear y ejecutar acciones para atender el rezago habitacional.
Los asentamientos irregulares representan uno de los principales problemas en el estado, según la Sedetus.
Factores que propician las colonias irregulares
La vocación turística de la entidad ha atraído a personas de otras partes del país. El crecimiento exponencial de sus ciudades generó una demanda de vivienda que no fue atendida por administraciones anteriores.
En los últimos 45 años, la población del estado aumentó 17 veces, alcanzando 1,857,985 habitantes, según el Censo 2020 del Inegi. La densidad es de 42 personas por kilómetro cuadrado.
Sedetus sostiene que la falta de atención por parte de gobiernos anteriores contribuyó al surgimiento de asentamientos irregulares, sobre todo a partir del año 2000.
Uno de los factores que más influyó fue la cancelación del programa Lotes con Servicios, suspendido desde 2013. Esta política permitía a las familias adquirir terrenos a bajo costo y construir conforme a sus posibilidades.
En la presente administración se intentó reactivar dicho programa, pero fue cancelado para dar paso al de Vivienda del Bienestar, firmado el 16 de febrero. Se contempla entregar 36 mil créditos: 26 mil para trabajadores afiliados al Infonavit y 10 mil para personas sin seguridad social, mediante la Conavi.
El costo promedio de estas viviendas será de 575 mil pesos. Algunos beneficiarios podrán acceder a contratos de arrendamiento con opción a compra.
Necesidad provoca asentamientos irregulares
Daniel Osorio García, líder estatal del Movimiento Antorchista, afirmó que la demanda de vivienda ha sobrepasado la capacidad del Gobierno del Estado desde administraciones pasadas.
Las familias, inicialmente, rentaban, vivían con familiares o regresaban a su lugar de origen, hasta que optaron por adquirir terrenos informales.
Indicó que muchas personas se acercaron al Movimiento Antorchista debido a la escasez de programas de vivienda y los altos costos, sobre todo entre quienes llegaron a la entidad por el auge turístico.
La Sociedad Hipotecaria Federal informó que en 2024 el precio de la vivienda social osciló entre 699 mil y 1.97 millones de pesos. En cambio, un predio en un asentamiento irregular en Chetumal puede costar entre 40 y 60 mil pesos.
Osorio García aseguró que los asentamientos impulsados por su organización fueron resultado de compras legítimas a propietarios. Los lotes se vendieron en promedio a 10 mil pesos, sin fines de lucro.
A pesar de la voluntad de las familias, la regularización ha sido complicada por la burocracia y la falta de apoyo gubernamental.
Hasta ahora, el movimiento ha impulsado ocho asentamientos, algunos con servicios como agua, luz, pavimento y escuela. Solo uno, Unidad Antorchista de Chetumal, ha sido regularizado.
En Chetumal hay tres colonias más creadas por el movimiento; en Bacalar, Tulum, Playa del Carmen y Cancún, una por municipio. En total, viven unas 25 mil personas en estos asentamientos, que han sido escenario de manifestaciones.
Osorio afirmó que las condiciones precarias obligan a las familias a buscar lotes en zonas irregulares, ante la ausencia de programas efectivos.
Aunque se han hecho ajustes legales, aún persisten muchos obstáculos para la regularización del patrimonio de estas familias.
Cuando se trata de tierras ejidales, el proceso involucra al Instituto Nacional de Suelo Sustentable, el ejido, el Registro Agrario Nacional y el Ayuntamiento de Othón P. Blanco.
En terrenos privados, la regularización es competencia del Ayuntamiento y la Sedetus. Osorio destacó que han recibido apoyo del Gobierno del Estado en estos procesos.
Vivienda del Bienestar no frena colonias irregulares
Osorio consideró que el programa federal no resolverá el surgimiento ni la regularización de asentamientos irregulares.
Señaló que los precios siguen siendo elevados, las viviendas no se ajustan a las necesidades de las familias y los beneficios son principalmente para afiliados al Infonavit o al Fovissste.
La mayoría de quienes adquieren predios en zonas irregulares carecen de seguridad social, por lo que no acceden a créditos para vivienda.
“Los asentamientos van a seguir surgiendo, no porque la gente quiera, sino porque necesita un lugar donde vivir”, concluyó.
Solo cinco asentamientos en proceso de regularización
La Sedetus reportó que en Chetumal hay cinco colonias irregulares en proceso de regularización, pues solo estas se han acercado a realizar el trámite:
- Santa Fátima: 472 lotes
- El Edén: 48 lotes
- El Cordobés: 245 lotes
- Los Palomos: 346 lotes
- Santa Fátima II: 206 lotes
En total son 1,317 lotes donde habitan unas 2,500 personas, considerando un promedio de tres integrantes por familia.
Estas colonias se ubican en tierras del Ejido Calderitas. El gobierno estatal ha contribuido con la introducción de algunos servicios básicos.
Agepro sin reservas para vivienda
A través de la PNT, se solicitó información a la Agepro con folio 231316000000225 sobre asentamientos irregulares. La agencia respondió que su función es administrar el patrimonio estatal.
Aunque aclaró que no está facultada para procesar dicha información, fuentes internas señalaron que no se cuenta con reservas territoriales para vivienda, ya que los terrenos disponibles son comerciales.
A pesar del convenio con el Gobierno de México para construir 36 mil viviendas entre 2025 y 2030, no se dispone actualmente de predios para ello.
De 2018 a 2024, la dependencia interpuso 23 denuncias por invasión de terrenos del gobierno estatal.
Las invasiones también ocurren en predios privados. Estos casos han derivado en desalojos que, en ocasiones, han terminado en enfrentamientos.
Uno de ellos ocurrió el 19 de octubre de 2022 en Mahahual, donde colonos del asentamiento La Victoria se enfrentaron con piedras y palos a policías, quienes utilizaron gas lacrimógeno. Se incendiaron dos patrullas y se bloqueó la carretera Cafetal-Mahahual por varias horas.
El más reciente fue el 15 de agosto de 2024, en Tulum, en el asentamiento Palma Real, durante un intento de desalojo de 120 familias.
En ambos casos hubo lesionados y bloqueos carreteros prolongados.
Fraccionamientos irregulares, la novedad
La Sedetus emitió recientemente un comunicado advirtiendo a la población no comprar, rentar ni vender viviendas de interés social en ocho fraccionamientos de Othón P. Blanco por carecer de permisos.
Estos desarrollos son:
- Villas Sol Naciente
- Huna’Bku Lote Patrimonial
- Vila Ansata – Bienes Inmobiliarios Chetumal
- El Tigre Mahahual
- Proyecto Esmeralda
- Axul-Ha
- Inversiones del Caribe, Mahahual la Joya del Caribe
- Brisas Mahahual
La situación representa un reto para autoridades estatales y municipales. Según estimaciones de 2020 de la Sedetus, se requieren más de 2,300 millones de pesos solo para trámites de regularización. La inversión necesaria para servicios públicos es, hasta ahora, incuantificable.
Los escasos programas habitacionales no alcanzan a cubrir el rezago, que según la Canadevi, es de 80 mil viviendas de interés social para trabajadores en Quintana Roo.
